新基建的方向之一:城市更新

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2018年12月,中央经济工作会议确定2019年重点工作任务时提出“加强人工智能工业互联网物联网等新型基础设施建设”,这是新基建首次出现在中央层面的会议中。这之后,党中央开始了一系列的密集部署,在各种场合提出发展新型基础设施。2020年4月20日,国家发改委在新闻发布会上首次明确了新型基础设施的范围。

党中央密集部署之下,市场开始热捧,新型基础设施建设(以下简称“新基建”)迎来风口。截至4月中旬,已有十几个省区市发布了2020 年新基建相关重点项目投资计划。国家正式推动的“新基建”,肯定会成为资本和政策追逐的亮点,地方政府很容易卷入追逐新热点的竞争中。

新基建的范畴,主要焦点集中在5G和信息技术方面,如大数据人工智能之类的,这些富含科技营养的建设内容与大多数人的生活无关,与大多数的生产活动无关。不同于旧基建,即使加大这些新基建领域的财政投入,这些新基建拉动经济的作用也十分有限。

这其中一些产业属于基础战略性产业,在产权性质上必须由国有控股,在业务开展范围上属于牌照管理的高管制行业;另一些产业属于需要大量、持续和长期的前期研发投入和积累,无形中进入门槛很高,不是通过短期内砸钱就可以大干快上的。

城市是我国产业、技术、资本的首要聚集地,也是新基建的主要承载体。2020年城市建设方向,重点在通过新基建提升城市发展质量。这其中,可以总结出新基建与新形势下城镇化进程配合的三个重要支点:一是改善城市公用设施;二是实施新型智慧城市;三是加快推进城市更新。城市更新的重要性不言而喻。

城市更新的体量足够大

城市更新广义上是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

1958年8月,在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上,对城市更新作了有关的说明:生活在城市中的人,对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满;对于自己所居住的房屋的修理改造,对于街道、公园、绿地和“不良住宅区”等环境的改善有要求及早施行以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

城市更新可分为再开发、整治改善及保护三种方式,在实际操作中也会根据具体情况,将几种方式结合在一起使用。由此可见,城市更新包含的内容很广泛,单就老旧小区改造,国务院总理李克强在两个会作政府工作报告就提到,2020年老旧小区改造计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍。上海市宏观经济学会环境能源经济委员会主任许泽成曾提到“在直接投资之外,老旧小区改造还将起到3至5倍的乘数效应,对内需产生带动作用。”

在土地稀缺的存量时代,随着城市产业结构和人口结构的调整和改变,城市核心区域部分建筑在功能和定位上与所处地段和市场需求不匹配,造成建筑使用效率低下。城市更新为这些建筑提供新的改造方案,将已有建筑重新包装、定位,并进行改造、翻新,进而重新招租运营,使旧建筑焕发新基建的方向之一:城市更新新生命,实现土地资源的节约集约利用。其中,旧工业区复兴、城市设施再利用、街区街坊微更新、老旧厂房改建、特色小镇新建等,代表了城市更新改造中所呈现出的多元化载体形态与产业业态。而且,文化创意产业正通过文化、艺术、时尚、购物等新元素反哺城市更新,激活着城市的历史文脉底蕴,试验着城市更新产业化的探索。这些都将在城市经济的不同领域,发挥重要的作用,支撑着城市经济的发展。

城市更新是发展房地产业的“抓手”

在城市更新概念下的房地产改造和更新,以及由房地产衍生出来的多种服务业,也是未来房地产业发展的重要方式。

从城市资产经营来看,城市房地产业实际上是一种永续产业——只要城市里有人、城市中有商业,就会有房地产业。这个阶段的房地产业,一定是高度体现价值的房地产产品以及城市资产经营产业。

从世界城市发展规律来看,房地产业是构成一国经济的合理组成部分。在大规模开发模式之后,围绕存量房地产资产来做资产经营,是房地产业发展的必然结果。在城市服务业中的核心产业——“FIRE”产业(FINANCE, INSURANCE, REAL ESTATE,即金融、保险、房地产业)中,房地产业就是重要的服务产业。从城市更新的角度看,日本2008年估算住宅再生的行业规模是4500亿人民币,大概相当于日本全部新房交易额的45%。实际上,美国、欧洲、日本等发达国家和地区早在上百年前就完成了大规模的房地产开发,进入到存量资产阶段,更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。

从世界城范围内的市发展规律来看,在大规模房地产开发之后,围绕已有物理空间进行品质提升、资产经营,是城市发展的必然结果。安邦咨询(ANBOUND)首席研究员陈功在内部讨论中也提出:要把房地产开发与房地产业分开,强调价值以及修复城市建设要点、城市更新项目都是房地产业,这也是世界大都市的普遍规律。

城市更新将为城市带来可持续的经济增长

通过城市更新发展的房地产业是要创造城市经济增长的内生动力,实现可持续地增强城市空间活力、繁荣城市街道与商业、提高城市空间的经济产出,最终逐步实现以税收代替土地出让金,同时稳定经济增长。事实上,这一行业若能繁荣发展,也是一个巨大的市场。

随着科技进步,人们生活和工作方式不断改变,城市更新的需求还会更大。未来的城市将更注重文化保护、多元化的空间利用,更新后的成果也将更丰富、更实用、更具个性,城市将为此获得新的生机,呈现全新面貌。各类基础设施、主题设施、辅助设施,都将排浪式走向更新临界期,这将深刻地改变城市运行、经济增长、财政平衡方式。事实上,新基建只是一种手段和模式的变化,其发展的核心应用场景还应该是围绕城市更新做文章。

城市更新的墨尔本案例

高品质的人性化城市空间,可以通过适宜步行的设计、土地用途和住房类型的适当混合,吸引更多的人与活动,进而激发区域的潜力,塑造出更加强大的邻里、社区、城市经济。

纵观全球,这样的理念正在越来越多的城市建设实践中得以印证。墨尔本就是其中之一。

墨尔本属于单中心结构,其卫生、教育和就业不成比例的聚集于CBD区域。随着人口数量和多样性渐增,这种结构不可避免地给个人和社会带来诸多负面影响,包括长距离通勤以及可获得的服务受限。

为了提升城市的宜居性、可持续性与可达性,让日益增长的人口可以居住在安全、富有吸引力且可负担的本地区域之中,墨尔本的城市管理者开始对城市和郊区的人口增长加以管理,同时更多地了解居民想法,以居民需求为核心,借助土地用途、住房类型的适当混合,融入更多适宜步行的设计,打造20分钟邻里社区,营造既符合居民日常之需,又充满机会和选择的高品质城市“家园”。

这样的设计,为墨尔本带来了意想不到的价值和效益,既有间接无形的长期效益,比如公共健康改善和犯罪率降低,更有直接有形的多种经济收益。概括而言,经济收益来自五方面。

第一,更多的就业机会和可支配收入水平。墨尔本规划(2017-2050)特别提出,营造多密度混合用途的“20分钟邻里社区之城”,尽量让所有人都能通过不到20分钟的行程满足日常需求。从目前已经投入使用的城市片区来看,这样的规划,不仅降低了墨尔本大都市区的失业率,同时也带来了更高的可支配收入,因为高密度混合功能社区,可以减少汽车和公共交通的使用费用、与健康有关的消费和能源消费,从而将收入更多地支配于其他领域。据统计,墨尔本每增加1%的城市密度,可支配收入水平就有4%的增幅。

第二,更高的房产价值。墨尔本打造的20分钟邻里社区,强调营造步行友好的环境空间。这样的空间在不知不觉间创造出了更高、更持久的投资回报——在20分钟邻里社区理念下打造的社区更受购房者欢迎,而且许多购房者都愿意为20分钟邻里社区的一系列特性支付15.5%的溢价,包括混合土地使用,更好的道路连通性和更高的密度。事实上,此前就有研究发现,步行指数高,即在步行范围内能够获取更多便利设施的公寓物业市场价值会提升6%,而办公和零售物业则会增长54%。

第三,更高的本地零售额。为了营造更加适宜步行的空间,墨尔本在公共领域进行了精心设计,包括:功能上的改进,如提供休憩长椅、休息桌椅、指示标志,减少噪音,增加遮阴;城市设计方面也有所提升,如特色铺装,景观设计和行人尺度的街道照明。事实证明,适宜步行的改造确实没有让人失望。在自行车和公共领域的改造付诸实施后不久,经过改善的街道零售额平均提高了30%,许多之前抱有疑虑的商铺经营者都成为了步行改造的支持者。

其实,在这方面,许多城市都深有体会。比如,香港的一项研究发现,一个双行道零售区域的人行道改造可以带来平均约17%的零售额增长;纽约城市交通部门将布鲁克林一个未充分利用的停车区域改造成步行广场,使该地区的零售额大幅增长172%。

第四,公共支出节省。高密度混合用途社区为政府节约了大量的基础设施支出,包括道路、下水道、电力和通信系统等基础设施的资金、维护和重建费用,以及医疗设施,学校和公共交通等基本社区服务支出。据调查,与绿地开发相比,墨尔本城市填充开发节省的成本高达每套住宅8万美元。而这些节省可以反哺本地经济——通过较低的利率直接偿还给居民,或由地方政府用以进一步改善公共区域,提高其附加值。此外,环境的物理形式也有助于居民健康,为政府减少医疗和老年护理成本。

第五,生产率提升。将公司和工作聚集在高度密集和枢纽位置可以提高生产率。城市管理者在面向墨尔本改造的研究中发现,城市密度翻倍,构建出了更加高效的协作网络、降低了供应成本,同时同类型商业集聚,激发专业化潜力、通过差异化提高竞争力,进而带来了2%~6%的生产效率提升,促进本地经济。

供稿单位:安邦智库

来源:《城市开发》杂志

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