拓荒新REITs 赋能新基建

—-本文导读:—-

证监会首任主席刘鸿儒在第一次召开的证监会职工大会上曾讲道:“我们是第一代拓荒人,没有现成的履历可以参考。我们的义务就是拓荒、修路、铺轨道。”中国资本市场生长已近而立之年,但依然有许许多多的拓荒人在拓荒、修路、铺轨道,他们在海内竭尽全力地宣传、推广REITs,绘制REITs生长蓝图,其中的艰辛难以言表,意义不言而喻。

REITs是个“好金融

REITs,即不动产投资信托基金,通过刊行收益凭证搜集投资者的资金,交由专业投资机构举行不动产投资谋划治理,并将投资收益实时分配给投资者的一种投资基金。名字很绕口,但可以通俗地理解为不动产所刊行的“股票”。之所以没有被称为股票,是由于其背后所依赖的资产与股票有显著差异。股票的背后是公司不动产、动产、员工、知识产权、治理能力、市场远景等种种要素的组合,价值的不确定性较强;而REITs背后主要是不动产未来所发生的现金流,不动产以外的其他要素对其价值的影响较小。

正如书中所讲,REITs是个“好金融”,集中体现在四个“有利于”。

不动产(Real Estate)由于体量重大、流通性差,往往难以订价,但REITs通过份额拆分,实现了不动产这种特殊资产的实时订价,有利于指导资金要素的有用设置,提高全要素生产率。REITs可以通过权益投资,把未来的现金流通过时空转换提前变现,替换存量出资,有利于解决信贷等其他金融工具所导致的限期错配、杠杆风险群集的问题。REITs通过强制分红、税收、杠杆率等制度放置,可以实现“开发持有”模式与“开发销售”两种谋划模式的“隔离”,形成杠杆水平的市场化约束机制,有利于我们进一步完善房地产市场调控机制。REITs与不动产密切相关,风险收益特征与股票、债券有所差异,但与直接购置不动产相比,标准化更高、流动性更强、买卖门槛更低,为不动产投资者提供了“险些完善的替换途径”,有利于完善住民的财富设置。

REITs与新基建

从外洋的履历来看,REITs的生长,离不开方方面面制度的健全和完善,如果把REITs理解为一种新的券种,完善制度的事情量不亚于一次市场机制的重构。固然,单纯的技术问题并不是难题,在“房住不炒”的大靠山下,REITs生长首先要解决的就是REITs与房地产市场调控的关系认知问题。这与资本市场初期老一辈拓荒人推动股份制,面临“姓资姓社”质疑的情形有些类似。

前不久,中国证监会和生长改造委团结公布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关事情的通知》,要求聚焦重点区域、重点行业、优质项目,推动基础设施REITs在证券买卖所公然刊行买卖,盘活存量资产,形成投资良性循环。在新冠疫情对经济的严重打击下,选择以基础设施REITs为突破口,既能调动各方积极性,又能和房地产市场做好“隔离”,不得不说是一个现实的、应景的、一定的选择。

2018年中央经济事情会议首次提出增强新型基础设施建设,今年受疫情影响,新基建的重要性更是被提到亘古未有的高度,众多经济学家视其为高质量生长的新引擎。但历史上各地投资了大量低效基建,难以发生现金回报,传统的基础建设融资模式也给各地财政带来伟大压力,新基建的资金泉源问题亟需“破题”。基础设施REITs的推出,能辅助远景好、效益高的基建投资吸引社会资本,既减轻了财政压力,又健全了资金要素市场的建设,可以说是新基建的一剂“良药”。

新REITs生长需过“三关”

海内对REITs的探索已近20年,但现在为止,“类REITs”的刊行规模仅约1000多亿元,与我国38万亿元的牢固资本总额相比,显得微不足道。“守旧估量,中国公募REITs市场将达5万亿元至14万亿元”,但要修睦REITs生长的快车道,还需应对种种挑战。

一是税负关。纵观全球REITs市场生长实践,都是税收政策所驱动的。现在,海内REITs在设立、谋划、退出等环节存在一定水平的重复征税,且往往没有“变现”收益,就要先纳税。税负增添使融资成本增添、投资收益下降,市场主体对于这样的金融工具固然没有兴趣。

二是债性投资路径依赖关。境外主流市场REITs多为权益型产物,投资者不仅享有不动产谋划所发生的分红,也享有资产转让时所发生的增值收益。而海内现在刊行的REITs多接纳分级设计私募刊行,优先级由银行等机构认购,享受牢固收益;次级大部分由发起人矜持,风险没有转移,这样的REITs债权属性较强,因此被市场称为“类REITs”。这种模式既与我们的制度环境有关,也与长时间形成的低风险、牢固收益投资偏好有关。当前市场利率下降、风险偏好上升,正是推出“股性”更强的REITs产物的好时机。

三是治理关。REITs产物卖出去只是“万里长征第一步”,市场的健康生长还需要一“增”一“降”:一方面,要增强投资者珍爱力度,完善投资者适当性治理、信息披露、投资者介入决议、违法违规追责等制度;另一方面,要降低投资人和治理人之间的署理成本,削减利益冲突。这一“增”一“降”,磨练的既是监管部门的治理能力,也是市场主体的治理能力。

当前,在诸多约束条件下,REITs的实践很难一蹴而就。和资本市场初期类似,基础设施REITs的生长也需要解决市场化运作与政策性订价、“靓女先嫁”和洽资产“惜售”等一系列问题。不外,从前期“类REITs”的生长历程看,有拓荒人那种筚路蓝缕、以启山林的创业精神,和稳步推进、试点突破的务实作风,这些问题并不会成为不可逾越的障碍,REITs市场拓荒、修路、铺轨道指日可待,新基建生长也将迎来新的契机。

(文章泉源:中国证券报)

(责任编辑:DF522)

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